▓集村農舍開發
一、集村農舍開發的優勢解析
(一)集村農舍是豪華別墅社區【獨棟、雙併、安全、集中社區管理】
(二)集村農舍是平價別墅社區
(三)集村農舍是有農場的別墅社區
(四)集村農舍是人人都可以買，且買得起的別墅社區
(五)集村農舍是未來房市主流的別墅社區
(六)土地使用效率的優勢
(七)土地價格的優勢
(八)可免設計費及監造費
(九)可申請政府補助
二、集村農舍開發的法源依據
(一)農業用地興建農舍辦法
(二)集村興建農舍獎勵及協助辦法
(三)集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點
(四)農業發展條例
(五)都市計畫法台灣省施行細則
(六)都市計畫法高雄市施行細則
(七)台北市土地使用分區管制規則
(八)山坡地保育條例
(九)實施區域計畫地區建築管理辦法
(十)開發行為應實施環境影?評估細目及範為認定標準
(十一)開發行為環境影?評估作業準則
三、集村農舍的開發作業流程
(一)土地開發評估
1. 土地不得位於區域計劃法編定之水利用地、生態保護用地及國土保留用地
2. 不得位於工業區內、農牧用地、林業用地
3. 不得位於其他違反土地使用管制規定者
4. 具有高級住宅區位及需求者
5. 具有休憩資源或地價便宜者
6. 建用農用農地屬同縣市之毗鄰鄉鎮者
7. 建用農用農地應同屬都市土地或非都市土地
8. 需滿足基地與計劃道路寬度及距離
9. 需考慮時間距離的特性者
10.須注意區域土地開發之可行性評估
(二) 基地規劃概念
1.建用農地
(1) 集村農舍戶數不得低於20戶，離島地區不得低於10戶
(2) 需滿足公共設施項目留設
(3) 需符合集村農舍興建獎勵及協助辦法
2.農用農地
(1) 建用農地與農用農地需在同縣市之同鄉鎮或緊鄰鄉鎮
(2) 建用農地與農用農地需同屬都市土地或非都市土地
(3) 建用農地與農用農地需符合1：9的土地比例
(4) 建用農地之坡度須小於30度者
3.產品定位
(1) 收集區域市場資訊
(2) 分析區域市場的產品需求
(3) 區隔市場定位
4.廣告行銷策略
(1) 廣告企劃【先售後建的策略】
(2) 銷售策略【鎖定目標市場的群聚特性】
(3) 買賣訂約【土地買賣及委建訂約】
5.起造人(買主)資格核定
(1) 起造人應為農民
(2) 須年滿20歲或未滿20歲已婚者
(3) 起造人無自用農舍者
(4) 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地確供農業使用並屬未經申請興建農舍之農業用地
6.土地移轉予買方(起造人)
(1) 依規劃及承購之配置圖辦理假紛割
(2) 產權以持分方式移轉至買方
(3) 收取土地買賣價款
(三) 建造申請
1.起造人(申請人)須檢附以下資料
(1) 申請人戶籍謄本
(2) 建用及農用農地之土地登記謄本
(3) 稅捐稽徵單位開具之申請房屋財產歸戶清單
(4) 歸戶清單中所有房屋使用執照影本
(5) 無自用農舍證明書
(6) 農業用地作農業使用證明書
2.建照執照之申請
(1) 興建之申請書
(2) 農業主管機關核可興建農舍之資格文件
(3) 農地之地籍圖謄本
(4) 土地權利證明文件(所有權狀)
(5) 土地使用分區證明
(6) 設計圖及工程圖(施工圖)
3.興建交屋
(1) 工程管理
(2) 工程驗收
(3) 建築物交管
(4) 農業經營教育
(5) 農場經營規劃執行
(6) 設計圖及工程圖(施工圖)
4.補助請領
(1) 向有關單位申請補助款項
(2) 補助款項歸屬以契約明訂之
四、集村農舍開發應注意事項
(一)起造人為土地所有權人
(二)【都市土地：都市土地】；【非都市土地：非都市土地】
(三)坡度在30度以上之農地，無法申請集村農舍
(四)集村農舍無0.25公頃土地面積限制，也沒有設籍滿2年限制
(五)農用農地與建用農地分離的觀念
(六)社區需達20戶以上，離島地區須10戶以上且應一次集中申請
(七)農用農地經營的策略
(八)須注意不得興建農舍的土地
(九)注意農舍圍牆的規定
(十)農舍地下室面積的規範
(十一)農舍公共設施項目的規範
(十二)先售後建的策略
(十三)完成滿5年的移轉問題
五、台灣地區、農舍興建之法源及標準
| 序號 | 項目 | 台北市 | 高雄市 | 台灣省 | |
| 都市計畫地區 | 非都市計畫地區 | ||||
| 1 | 法令依據 | 台北市土地使用分區管制規則72條 | 都市計畫法高雄市施行細則25條 | 都市計畫法台灣省施行細則25條 | 實施區域計畫地區建築管理辦法5條 |
| 2 | 建築面積比 | 5％ | 5％ | 10％ | 10％ |
| 3 | 與道路之境界 | 8公尺 | 8公尺 | 8公尺 | 8公尺 |
| 4 | 建築物高度 | 10.5公尺 | 10.5公尺 | 14公尺 | 10.5公尺 |
| 5 | 建築物樓層 | 3樓 | 3樓 | 4樓 | 3樓 |
| 6 | 最大基層建物面積 | 165平方公尺 | 165平方公尺 | 無 | 330平方公尺 |
| 7 | 樓地板面積 | 無 | 無 | 660平方公尺 | 495平方公尺 |
六、鄰近地段【建地興建別墅】與【集村興建之農舍】的比較分析
| 序號 | 項目 | 建地興建別墅 | 集村興建之農舍 |
| 1 | 土地面積 | 建地100坪 | 建用農地100坪 農用農地900坪 |
| 2 | 土地成本 | 700萬 － 800萬 (每坪7萬 － 8萬) | 170萬 － 235萬 建用農地每坪 08萬 － 1萬 農用農地每坪 0.1萬 － 0.15萬 |
| 3 | 建蔽率 | 40％ － 60％ | 地坪60％ 山地地40％ |
| 4 | 容積率 | 180％ － 240％ | 地坪240％ 山地地120％ |
| 5 | 建築面積 | 100坪 | 100坪 |
| 6 | 營建成本 | 400萬 | 400萬 |
| 7 | 總成本 | 1100萬 － 1200萬 (未含管銷) | 570萬 － 635萬 (未含管銷) |
| 8 | 銷售總價 | 1700萬 | 1200萬 |
| 9 | 毛利潤 | 500萬 － 600萬 | 565萬 － 630萬 |
| 10 | 主要訴求 | 地坪100坪豪宅 | 買別墅送農場 (地坪1000坪豪宅) |
| 11 | 購買對像 | 一般民眾 | 滿20歲、需無自用農舍之農民 |
| 12 | 移轉限制 | 無 | 滿5年、但繼承或法拍移轉，不限 |
| 13 | 政府補助 | 無 | 有 |
| 14 | 興建戶數 | 無 | 20戶，離島地區10以上 |
以上比較資料是高雄縣仁武鄉為採樣地區
七、國家公園區
(一)國家公園區內之農業用地，經國家公園管理處會同相關主管機關認定之。
(二)參照「國家公園區域內農業用地(非耕地)認定作業要點」。
八、農業用地之認定範圍及標準
| 項目 | 農業用地範圍 | 使用分區 | 地目 |
| 非都市土地 | 耕地 | 1.特定農業區 2.一般農業區 3.山坡保育區 4.森林區 | 1.農牧用地
|
| 非耕地 | 1.特定農業區 2.一般農業區 3.山坡保育區 4.森林區 | 2.養殖用地 3.林業用地 4.水利用地 5.生態保育用地 6.國土保安用地 7.道地目農路(交通用地) 8.供農用之暫未編定地(旱、林) | |
| 1.風景區 2.河川區 3.特定專用區及工業區、 鄉村區 | 1.農牧用地 2.養殖用地 3.林業用地 4.水利用地 5.生態保育用地 6.國土保安用地 7.道地目農路(交通用地) 8.供農用之暫未編定地(旱、林) | ||
| 都市土地 | 非耕地 | 1.農業區 2.保護區 | 1.田、旱 2.依法供農用之土地 (林、牧、養、牧、原池、水、溜、溝) |
九、非都市土地開發變更之基本要件
(一)使用分區及用地編定實務
1. 使用分區資源導向
(1) 特定農業區
(2) 一般農業區
(3) 山坡保育區
(4) 森林區
(5) 河川區
2. 使用分區設施導向
(1) 鄉村區
(2) 工業區
(3) 風景區
(4) 特定專用區
(5) 國家公園區
(二)使用地類別
1. 非建築使用
(1) 農牧用地
(2) 養殖用地
(3) 林業用地
(4) 水利用地
(5) 鹽業用地
(6) 礦業用地
(7) 古蹟保存用地
(8) 生態保護用地
(9) 國土保安用地
2. 建築使用
(1) 甲種建築用地
(2) 乙種建築用地
(3) 丙種建築用地
(4) 丁種建築用地
(5) 遊憩用地
(6) 窯業用地
(7) 交通用地
(8) 墳墓用地
(9) 特定目的事業用地
(三) 都市計畫土地使用分區
1.住宅區
2.商業區
3.工業區 (甲、乙、特零星)
4.農業區
5.保護區
6.風景區
7.行政區
8.文教區
9.保存區
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