ginger97612的部落格

最近很多朋友問我:現在是買屋的時機嗎?殺價空間如何?該從哪下手?我只能說:適用!喜歡!隨時都可以買阿!但是空屋以及有裝潢的房子，我比較在意裝潢的部份!我不主張房屋在裝潢上著墨太多,因為裝潢的部分久了總是會看膩,或覺得不再實用。
但是裝潢是作固定的,所以不要它的時候,只能「搞破壞」（拆除）,然後當廢棄物處理。因此,我寧願將預算花在購置品質好的傢俱上,因為傢俱是可以更換的。此外,舊傢俱可選擇拋棄或送人,而且不會因更換而破壞到房屋內部的牆面、天花板與地板。當然,也不會因拆除而產生無法避免的灰塵＆讓你累個半死。

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房價真的下殺三成？

 
文章提供住展房屋網
房地產景氣受到衝擊，是不爭的事實，即便市場買氣不比從前，但也並不表示已經來到狂殺價的關口。除了政府公部門定期公開的統計數據之外，其他非官方提供的房地產數字，其公正客觀性都備受質疑，數據背後，也許背負一些不為人知的內幕。

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文章提供住展雜誌
買賣房屋之金額往往動輒百萬、千萬，卻不是人人的存摺簿中，都備有七、八位數的存款，尤其自住購屋族，更免不了有房貸方面的需求。但是，坊間房貸商品與政府優惠房貸琳瑯滿目，究竟哪一種房貸才是好房貸？本文就為您逐一解說。

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(照片/網路地產王資料照)

中央銀行彭淮南表示，為了讓指數型房貸戶，可以享受到降息的優惠，自即日起，將會把每季調整1次的利率，改為每月調整1次，為此房仲業者表示，想要享受短期快速降息的好處，也要注意未來升息時的因素。

■ 每月調整 適合短期房貸戶

央行9月下旬以來快速降息，不過指數型房貸戶受限於每季或是半年調整一次，無法即時反應降息的優惠，央行即日起三個月內同意11家銀行，可以更改契約，將每季調整的房貸利率，改為每月調整一次。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，這項措施較適合剩餘5年內的房貸戶，因為房市是有週期性的，以目前的市況來說，央行快速調降的利率，對於剩下短期的房貸戶來說，馬上可以享受優惠；而若是剛買屋，或是還有10幾年的貸款戶就要多加考量，未來若是房市多頭，房貸利率快速上揚，屆時房貸利率，也是每月調整，壓力也可能會越來越重。

■ 只能改約一次 要多加考量

央行也表示，為了公平原則，只能更改契約一次，房仲業者建議民眾在改約前，一定要想清楚，並且要了解各家銀行的作業流程，因為目前只開放11家銀行辦理改約業務，申辦前最好了解哪些銀行能申辦。

而想要辦理轉貸的民眾，也要多留意轉貸衍生的費用，才不會為了一時的省息，造成後續的困擾。

政府為解救失業房貸族，建議銀行公會將房貸延展至30年，減輕失業一族的經濟壓力，但住商不動產企研室主任徐佳馨提醒購屋族，未來若工作上軌道，一定要盡快償還本金，否則可能要多出付近百萬的利息。

■ 還款延至30年 利息多近百萬

以貸款500萬為例，利率3%、本息攤20年，每個月需支付27730元，但是轉換成30年，每個月繳納21080元，少繳6650元，看似減輕不少負擔，但是換算下來，30年卻要多繳933600元利息。

徐佳馨表示，民眾礙於景氣付不出房貸，延展年限確實可以減輕當下的壓力，但是長期累計的高額利息，卻是不得不承受的後遺症，因此，建議民眾，等到有還款能力提昇後，一定要盡快償還本金，縮短還款年限。

■ 寬限期非萬靈丹 須小心使用

除了延展繳款年限外，還有一種方法就是延長寬限期，通常寬限期是２年，但是日前銀行公會有意將寬限期延展至5年，而勞貸戶的寬限期最長更可達7年，但徐佳馨提醒，延展寬限看似輕鬆，但是只是把問題往後推，無異是個將導火線延長的大炸彈。

在同樣貸款500萬的條件狀況下，寬限期每個月繳納12500元，但是若延長的寬限期過後，剩下的17年裡，每個月要要繳納的本息攤金額，暴增至31319元，以一戶8萬塊收入的夫妻來說，房貸就佔了近40%，儼然是一個家庭的經濟炸彈。

徐佳馨表示，延長寬限期或是延長貸款繳款期，都是讓繳款時間變長，時間越長，付出的利息就越高，所以建議房貸族，政策的優惠可以暫時減緩沉重的還款壓力，但是有能力還款時，一定要盡快償還本金，才是保住房子的最佳辦法。

 
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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綠廠辦概念 企業正風行

優點 / Advantages：

1. 節能性 / energy saving	6. 隔音性 / sound insulation
2. 環保性 / environmerital protection	7. 降低結構負載 / lower structural load
3. 防震性 / anti-vibration	8. 增加使用面積 / increase usable size
4. 防火性 / fireproof	9. 工期縮短 / reduced working period
5. 防水性 / water proof

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現代人　住得健康又環保
(2008-03-27)
報導、攝影／Yahoo!奇摩房地產特約作者：蔡欣志


隨著環保、健康潮流的風行，台中市房子也吹起健康風潮，從過去強調頂級建材配備及地段的豪宅，改為以健康為取向的好宅。而強調健康的好宅，其價值往往反映在兩部份，其中一部分是建築本身的規劃，另一部分則是採用較為健康的建材設備。
有關建築物本身的規劃，其項目如下：
一、配合氣候、風向而規劃的房子：以台中市一年四季不同的風向與日曬時間為例，將社區的棟別與棟距之間做妥善配置，避開造成通風不良的可能性，讓風能夠流暢，另外也避免在太陽西曬的牆面開窗，達到社區冬暖夏涼的目的。


二、提高綠覆率與社區涵氧率：透過精心設計的社區綠化工程，加上配置適當比例的水池，達到濾塵、隔音、涵氧的效果。而大片的流動的水域，也具有增加空氣中的負離子、吸附落塵、微調氣候的功能，有益人體身心。
三、利用空氣熱升冷降的物理原理，達到室內降溫功能：例如，在別墅頂樓的梯間開個排風口，以及在1樓陰涼處多留幾個風口，此舉可引進冷空氣，並讓熱空氣因為「煙囪效應」隨著樓梯旋轉而上，從頂樓排風口排出，達到降低冷氣使用率便讓室內降溫、自然空調的效果，對環保、節能與人體健康都有益。
有關採用較為健康的建材設備方面，就是透過建材、塗料以及設備的改良，達到健康住宅的效果，其項目如下：
一、自來水再過系統，讓住戶喝到更安全的水質。
二、中央集塵設備，減少住戶吸入灰塵。
三、全棟室內塗刷抗菌除臭及容易清洗的新式奈米塗料或珪藻土。
四、浴室加裝可偵側人體是否血糖過高等疾病的高科技馬桶。
五、浴室加裝具有舒壓、按摩的水療SPA浴缸、淋浴柱。
六、配備熟食、生食分別料理的備餐檯，蔬果、鍋盆分洗的水槽。


七、在玄關、浴室、廚房或容易產生病菌的空間裝設光觸媒產品。
台灣地區的致癌風險率甚高，國人一定要注意居家環境輻射量及電磁場的安全防護，及淨化水質和空氣，以確保自己及家人的健康。



現還有輻射屋嗎？原能會不是有列管。對，原能會有列管一批由輻射鋼筋營造的輻射屋，但石材也有可能引起氡氣輻射，據研究氡氣引起四分之一的肺癌，不得不防。地下室因較不通風，也較容易有氡氣輻射的問題。
電磁場也是一個比輻射鋼筋更為普遍廣泛，但易被大眾忽略的問題，可是隨著科技文明的進步，居家辦公均使用大量的電器，電磁波已無所不在我們生活的環境中，除了避開發電廠、變電所、高壓電塔、大哥大基地發射台等大家熟知的高頻電磁波外，也要盡量避免過度接近電腦、電視機、微波爐、行動電話、吹風機、電源開關插座等的低頻電磁波，以降低致癌風險。聯合國衛生組織也早已公佈四毫高斯（mg）以上的低頻電磁輻射（電磁波的一種），是兒童的致癌因素，Dr.Living江醫師房屋健檢中心提醒您千萬不要輕忽。
自來水公司以添加氯來淨化水質，但是這樣卻會產生致癌的「三氯甲烷」。三氯甲烷（氯仿）是一種致癌的有毒物質，會造成肝、腎中毒及膀胱癌等疾病及癌症，會使女性的月經週期縮短、卵巢機能減退，導致更年期提早來臨。
除了自來水飲用外，淋浴、沐浴、游泳、燒開水以及洗滌餐具均可能造成三氯甲烷暴露進入人體，在洗澡過程中，特別是在淋浴時經由肺臟吸收及皮膚毛孔進入人體。因此要注意浴室的換氣通風是否良好。Dr.Living江醫師房屋健檢中心建議您自來水最好加裝過濾三氯甲烷過濾器，直接從水塔出水處（後端）濾除對人體有害的三氯甲烷，但須留意過濾濾心的接觸水時間。太小的濾心、太短的接觸時間，無法有效的去除水中的三氯甲烷。
甲醛普遍存在於我們日常生活中，如建材、傢俱、食物、衣服及玩具用品等，但人們卻不知道甲醛會致癌和導致胎兒畸型，甲醛對人體健康的影響有造成皮膚病變、嗅覺異常、肝功能和免疫功能異常、癌症和胎兒畸型等。長期接觸低劑量甲醛，就會引起慢性呼吸道疾病，引起鼻咽癌、結腸癌、腦瘤、月經紊亂、細胞核的基因突變。據研究三~十三年才會完全逸散。
為避免甲醛對我們的危害，Dr.Living江醫師房屋健檢中心建議您新裝潢及新購傢俱應使用低甲醛之建材，需特別注意室內空氣對流及通風，避免空氣中累積過高甲醛濃度；居家空間亦需加強通風換氣，以降低甲醛對人體健康的傷害。新裝潢建議先經過儀器檢測才入住，以免傷害家人健康。

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衡量老屋價值
我的老房子值不值錢
房屋週邊價值、屋況結構及賣相直接影響老屋價值，必須客觀以購屋者角度徹底檢視房屋，或是想想得改造哪些部分有助房屋加分的方法，為房子體檢。
影響老屋賣相6大殺手
實際評估優缺點，並事先了解老屋的缺點在哪哩，才能知道要改變什麼部分，讓老屋有重見天日的機會。
文、整理／張立德　圖片、資料提供／禾築設計、張伯彥
老屋狀況多，要處理的問題也多，以下六點為影響老屋最大的恐怖致命傷，一定要先解決：
殺手1. 磁磚剝落
磁磚和水泥底中間容易因空氣或水份的滲入，產生密合度不足的情形，進而出現剝落或膨脹的現象。通常，施工時水泥與沙的比例不對，水泥底打得不夠或是海菜粉（黏著用）的質或量不足的情況下，較容易產生這類問題。
殺手2. 壁癌或牆面、壁紙變色脫落
當油漆或壁紙有剝落現象時，通常都是水份或鹽份過多所造成的，所以，牆面的防水處理及壁鹽的稀釋也是一大重點。針對壁癌，只做一般防水是無效的，而且與防水處理一樣，必須在晴天時施工。最好是請專業處裡壁癌、防水的公司來現場探勘，並提出解決方式。多數處理方法為：將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋，3天後再做內外層的防水工程；或是採用打入膨脹劑使其將縫隙填滿，再將內外層的防水做好。
殺手3. 天花板、木地板或櫥櫃有蛀蟲
蛀蟲多喜歡啃食原木或木作的角材，有蛀蟲現象發生必須立即除蟲，並避免再度使用未經防蟲處理的角材及原木地板、傢具。
殺手4. 下雨天花板漏水、地板積水及門窗滲水
天花板漏水除本身管線出狀況，也有可能是樓上住戶的問題，當門框或窗框滲水時，則表示雨遮的深度不足，或是窗台的防水沒有作好。所以，一般鋁門窗會加做雨遮，以及窗台的加強防水，至於地板積水則是排水系統出了問題。
殺手5. 樑柱、木作隔間太多
樑柱多、隔間多容易造成視覺上阻礙，會感覺空間更小，而且採光也會因此不佳，甚至會有陰暗長廊的出現，而且基本上如果是磚造隔間，還比較耐用，隔音效果也比較好，如果都是木作隔間，其承受力（如掛畫或是釘層板）及隔音效果都不如磚牆來的好，太多木作隔間反而是缺點。
殺手6. 採光不佳、視野不良
除了本身結構（窗戶太小、隔間太多）造成採光不佳外，還有棟距太近的問題，只要本身建築樣式上，有機會看到對面的建物，都會有棟距的問題。這個問題是建物本身就會造成某種程度上的採光不佳、視野不良問題，沒有隱私。棟距近，低樓層容易受到遮擋，陽光不易直接照射，家裡容易溼氣過重，人容易生病，東西容易發霉，白天在家要開燈，既浪費電又花錢，問題很多。
老屋裝修達人建議／禾築設計 設計師譚淑鏡
防水工程要作足
發現漏水要先抓漏，抓漏就必需先放水測試出漏水的源頭及主因，再選擇解決的方法。防水工程的用料一定要作足，否則有做等於沒做。舊屋原來的樑、柱如果是木作，在改裝時不妨改為H型鋼，因為H型鋼較耐久且較不會遭蛀蟲。

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您準備好買房子了嗎？

買房子是大多數的人一生中最大的財務決策以及生活型態的選擇，仔細地想一想，您究竟應不應該買一個屬於自己的殼呢？您是否確實已經做好應有的準備了呢？或只是一時的衝動而已？以下的四個問題提供您作為自我檢測的方向： 1.您是否有能力償還每個月的貸款呢？ 一般而言，建議您的每月貸款償還金額不要超過您每月收入的30%。因為如果超過這個範圍，您或許會為了買個殼而賠上整個生活品質。當然，這個比例因人而異，也會隨著收入的絕對金額變動，您可以試著每個月存下您月收入的30%(其中包括房租支出)，若此時您不覺得生活品質有明顯的下降，表示您或許可以支付更高比例的貸款償還費用。反之，則建議您減低您的貸款壓力比例，把比例維持在可以支持的範圍內。因此，建議您在進行購屋規劃時反問自己，您具備每月還款的能力嗎？ 如果您的答案是肯定的，表示您目前的經濟能力是相對健全的，某個特定總價、特定貸款額度與特定利率的購屋條件是您能夠承受得起的。加上後面的三個問題，如果您都有完善的思考與準備，恭喜您已經具備購屋的短期條件和長期條件了，接下來您就可以考慮該買哪一類型的房子？需不需要仲介經紀人的協助等問題了。 如果您的回答是否定的，表示您目前的經濟能力是尚未準備妥當的。您或許有心目中的理想房子，自然也會有因而衍生的財務目標，因此建議您，除非願意調整您對房子的標準，否則應該等到您個人可支配所得提昇到足以支付每月款項的三倍以上水準後，再重新規劃您的購屋計劃。 2.您是否有穩定的就業經歷呢？ 購屋的過程中免不了需要其他金融機構的貸款協助，如果您有穩定、長期的工作經歷，貸款銀行將視您為一穩定工作者，對於您日後購屋時的貸款審核將有正面的助益。但是，如果您是剛從學校畢業或是由軍中退伍，還是因為疾病的關係，以致您沒有長期穩定的工作紀錄，無法藉此對於您的債信加分，但相對的也不至於減分。穩定的工作經歷對於您的購屋規劃是有幫助的，您是否有這樣的紀錄呢？ 如果您的回答是肯定的，表示您曾在某一單位固定且長期的工作，您擁有穩定收入與固定工作經歷，銀行方面得以評估您的償債能力，進而核可您的貸款。如果，您的工作經歷曾出現斷層，只要您能提出正當的說明，您的償債能力也不至於被打折扣。 如果您的回答是否定的，表示您沒有穩定、長期的工作經歷。您或許因為某些因素被撤職，也或許因為個人的適應能力不良而離開，總之，您沒有穩定正常的收入來支持您的償債能力。如果是這樣，或許您應該暫緩購屋的計劃，等到一切漸漸穩定後再說。 3.您是否有足夠的儲蓄，可以支付自備款以及整體交易成本呢？ 幾乎每一個買房子的人都需要貸款，但也幾乎沒有一個人可以貸到所有的款項，這意味著您必須有一定額度的儲蓄作為您購屋時的自備款項。除此之外，您還需要考慮貸款的申請費用、代書費用、如果您透過仲介公司，可能還需要準備仲介服務費，這個整體的購屋成本都需要現金的支持，您現有的儲蓄是否足夠呢？ 如果您的回答是肯定的，恭喜您！在省吃儉用了一段時間後，總算累積了足夠的購屋基金。事實上，自備款的籌措與累積是整個購屋過程中，最辛苦、最艱難的部分，完成了這部分，表示您的購屋計劃已經準備好一大半了，再加上您的每月所得，您更可以大略計算出您未來可以買得起的房子總價是多少。 如果您的回答是否定的，表示您尚未累積一定程度的購屋基金。這時，您可能必須透過親友的協助，或是搭配其他政策性的優惠貸款，來達成您在自備款方面的目標。如果，以上的輔助性的財務來源都無法取得時，意味著現在對您而言並不是好的購屋時機，您應當再有計劃地累積您的財富，再省吃儉用一段時間，直到您的儲蓄足以支付自備款時，再來規劃您的購屋計劃。 4.您是否有建立良好的債信紀錄呢？ 在您提出貸款申請之後，銀行必定會對於您的個人信用紀錄作檢核。在個人的金融信用紀錄方面，銀行可以透過金融徵信中心取得資料，追蹤個人的信用狀況，包括個人的消費性金融貸款是否按期償還等等。如果您沒有信用卡，也未曾向銀行申辦過任何消費性貸款，或許您在銀行方面就沒有個人的信用紀錄可資查詢。但是，這並不表示您沒有任何個人紀錄可資佐證，電費、自來水費、電信費、瓦斯費的付款紀錄以及以往的房租繳納紀錄也都可作為個人的債信紀錄。好的債信可以使貸款銀行相信您的償還能力與意願，您準備好了嗎？ 如果您的回答是肯定的，表示您有完整且正面的個人債信紀錄，您總是準時繳交各種費用。儘管放款銀行普遍不喜歡債信不良的借方，但是有瑕疵的信用紀錄並不表示您一定遭到拒絕，如果您可以針對您信用上的小瑕疵提出有力的解釋，一般是不會過度挑剔。然而，如果您的繳款不正常是屬於重複性甚或常態性，可能會嚴重影響放款銀行對你的評價，因為，正常的繳款紀錄與信用紀錄意味著您將會恪守您的義務，按時繳納貸款的款項。因此，留下好的繳款與信用紀錄對於您日後提出貸款申請時，將可作為有力的助益。 如果您的回答是否定的，表示您曾經有不好的信用紀錄，繳款紀錄不盡正常。這也意味者您的債務負荷已經超過您的承載能力。不良的債信紀錄包括繳息不正常、逾期催收、跳票甚或破產等等。這些訊息常常導致貸款銀行退回您的貸款申請，或是給一個比較嚴格的貸款條件。如果目前您的信用紀錄呈現的是較負面的評價，或許現在對您而言並不是很好的購屋時點，您也許可以延後您的購屋計劃，並在這段期間內累積較好的債信，靜待個人的財務能力以及信用狀況改善後，再重新規劃買屋。

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